在阅读文章之前，大家可以先骂一骂地产公司，然后再骂一骂物业公司。
然后再用一个第三方的角度去看地产公司以及物业公司。
我们先来看一组图片，上图是欧美发达国家过去30年的整体房价走势图。
通过上图数据我们能得出以下结论：
1、08-14年，全球主要国家房价处于震荡行情中，其中美国、英国等国家房价最大下跌30%。
14年之后欧美国家房价持续新高，相较于08年高点，涨幅翻倍。新高原因也很简单，随着经济的发展货币贬值，商品价格是逐渐提高的。房子也是商品，价值上涨很正常。
2、欧美国家早就完成了城市化，城市化完成不代表房价不会上涨。
所以不要期待房子变成白菜。
当然在这里也不是要鼓吹房价必涨，我们也不是做房产投资的。
其实去年讲家居股的投资机会的时候就说过：房价不涨对家居不是利空，因为人对美好生活的追求是不会变的，更大的房子，更舒适的家居，更软的床是每个人的追求。
只要家居股价格合适就能买，去年到现在家居股普遍上涨50%以上。
现在同样的逻辑我们可以用到物业股上面。
物业公司最简单的逻辑就是，只要你买了商品房你就需要交物业费。
哪怕你不住，哪怕房子没有价值，你也得交物业费。
物业公司业务模式本质是抗经济周期较强的永续现金公司。
物业公司业绩的增长主要来自于管理面积的增加。
面积增加来自于母公司输送，以及第三方开拓。
所以过去物业公司上涨逻辑就是，谁有一个好爸爸，谁的估值高。
为什么过现在物业公司跌了呢？
1、去年地产公司大面积违约，新房无法交付，对其关联物业公司的合约面积交付产生影响，进而影响物业公司后续业绩的可持续性，开始杀估值。
2、之前市场一直怀疑地产公司向物业公司输送利润，比如物业公司中非业主增值服务（案场、协销服务）营收利润是地产公司输送的。
3、大股东掏空物业公司账面现金，比如恒D就这样干了。
4、地产公司暴雷，物业公司的应收账款收不回来等。
除了这些利空之外还有一些小利空：
1、人工成本持续增长，侵蚀物业公司利润。国外物业净利润率在5%，我们未来可能也要大幅下滑。
2、未来没有增长空间，这体现在两个方面，一个是房地产没有发展空间，二是无法通过第三方开拓或者收购或者大股东输送获得新的管理面积。
当业绩无法高增长的时候，股票的估值就会很低。
3、物业服务口碑存在下滑可能，进而导致现有管理面积缩减的风险。
4、小区自治风险。最近新闻报道很多小区开始自治，不仅不需要缴纳物业费，业主反而能收取广告费。
所以物业公司一跌再跌。
但是我们也需要看到好的一面：
1、地产公司暴雷局面得到控制。政策上，2023 年政府工作报告谈及“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。
2023 年 2月 27 日深圳证券交易所债券监管发展业务座谈会会议提出加快基础设施 REITs 常态化发行，持续拓宽资产范围，完善配套制度；全力推动 REITs 市场高质量扩容，更好服务国家经济社会发展全局。
结论就是，地产公司暴雷得到控制，不会出现大面积违约。政府也在支持行业发展，
2、信达证券研报：2023 年 3 月第 1 周，15 城二手房和新房面积均持续回升，达到年后周度成交新高位，二手房保持同比 70%以上的高热度，新房成交也连续第二周实现同比增长。地产市场有复苏迹象。
3、物业发展有政策支持。
4、小区业主独立管理难度大，往往还是需要物业公司管理。
其实对未来地产如何发展我们很难看清。
但是有一点是确定的，就是现在物业公司管理的面积在一定时间内不会出现大面积减少。
也就是说，我们就以现在管理面积计算，不看未来发展空间，给相关公司一个最低估值，如果现在的利润带给你的股息率能够满意。
那相关股票就是可以买的。
因为不管房价涨跌，不管经济好坏，不管你愿不愿意，你都得交物业费。（多么痛的领悟）
所以以现在管理面积计算估值低的物业公司具备一定投资价值。
具体股票：略。
除此之外，现在港股下跌包括物业股下跌还有一个原因就是美国金融机构暴雷。
这个雷他不是独立事件，就跟屋里面的蟑螂一样，不会只有一只。
而市场的钱会持续向美国回流，所以最近一段时间恒指ETF又开始回调，最近一段时间港股大概率还会继续跌。
什么时候是抄底的机会呢？是美联储释放明确停止加息信息的前一天。
很明显我们也不知道美联储什么时候停止加息，所以就以去年10月股价最悲观的时点为基准，再悲观，也不会比去年10月股价更悲观了。
最后，因为港股可以做空，所以港股会经常会跌过头，没参与港股的不建议轻易尝试，改天写写参与港股的注意事项。
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