招股书阅读笔记之力高健康生活

2021年12月10日，力高健康生活有限公司（下称“力高健康生活”或“公司”）向香港联交所递交上市申请。力高健康生活是一家物业管理公司，分拆自地产上市公司力高集团（1622.HK）。

一、主营业务

力高健康生活是一家江西领先全国知名的综合物业管理服务商，服务网络涵盖长江三角洲、大湾区、环渤海地区及华中地区。截至2021年6月30日，公司在管项目88个，在管建筑面积1,390万平方米；已签约项目涵盖11个省、市、自治区中25个城市的127个项目，已签约建筑面积总计为2,200万平方米。

公司主营业务可细分为三部分：物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，管理项目类型包括住宅物业及非住宅物业，非住宅物业主要是商用物业（写字楼及商业街）及公共设施。

• 物业管理服务。公司向物业开发商、业主及住户提供各类物业管理服务，包括清洁、保安、绿化、公用区域保养服务及其他物业管理相关服务。

• 非业主增值服务。公司向非业主（主要为物业开发商）提供一系列增值服务，主要包括：（1）预售管理服务；（2）前介服务，包括于交付前阶段验房及清洁服务；（3）初步规划及设计咨询服务；（4）咨询科技服务。公司于2020年12月收购深圳中天云联科技发展有限公司（“中天云联”）100%股权，开发了主要应用于物业开发及物业管理相关行业的软件及硬件。

• 社区增值服务。社区增值服务主要包括：（1）公用区域管理服务；（2）停车场销售代理服务；（3）拎包入住服务；（4）家居生活服务；（5）社区康养服务。公司目前运营两家怡邻健康中心，通过普通及专科诊所提供养老服务及医疗服务。

二、经营业绩

业绩记录期内，公司营业收入及净利润情况如下：

公司于2020年12月收购芜湖市森林物业管理有限公司（“芜湖森林”）51%股权，因收购新增25个项目，新增在管建筑面积450万平方米。并于2020年12月收购中天云联100%股权。

与多数住宅物业管理企业一样，业绩记录期内，公司大部分收入来源于关联方（力高集团及其联营企业）。2018年、2019年、2020年以及截至2021年6月30日，公司关联收入占比分别为96.2%、91.3%、95.5%及80.1%。从管理建筑面积角度，业绩记录期内，源自力高集团及其联营企业的在管面积占比分别为85.8%、83.2%、56.8%及58.2%。

由前述可知，公司源自关联方在管面积占比减少主要因为公司于2020年12月收购了芜湖森林。但是，芜湖森林在净利润上的贡献有限。

三、股权结构

力高健康生活分拆自地产上市公司力高集团（1226.HK），分拆前力高集团简化股权架构情况如下：

分拆完成后，力高健康生活的简化股权架构情况如下：

根据招股书披露，分拆过程及分拆逻辑可简化为：地产板块上市公司力高集团设立下属子公司（开曼公司，即力高健康生活）作为拟上市平台；力高集团将旗下从事物业管理服务的附属公司出售给力高健康生活；同时，各物业管理服务公司将其下属非物业管理业务公司出售给力高集团。前述交易均为地产板块上市公司力高集团的内部重组交易，重组完成后，力高集团持有力高健康生活100%股权，并通过力高健康生活持有其他物业板块附属公司股权。

四、法律监管

1.医疗机构外资限制

力高健康生活的中国境内附属公司运营两家诊所“怡邻健康中心”，属于医疗机构。根据《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2020年版）》的规定，医疗行业属于外资限制行业，限于中外合资企业。根据《中外合资、合作医疗机构管理暂行办法》的规定，设立中外合资或合作医疗机构须满足若干条件，包括中方投资人在合资企业中的股权比例不低于30%。

力高集团及力高健康生活初始设立运营诊所时未按照上述外资限制规定设置股权，而是100%持有股权。在上市之前，公司对前述不规范情形进行了整改，在医养业务板块附属公司的母公司（深圳力高健康医养控股有限公司）层面引入内资股东济南盈力企业管理咨询有限公司（持股30.07%），上市公司持股69.93%。

对于业绩记录期内的不合规情形，中介机构对主管部门进行了监管访谈或取得确认函，确认未因不合规情形被处以处罚、不存在潜在行政处罚的风险。

2. 社会保险及住房公积金

物业公司属于劳动密集型行业，员工的社保及公积金问题属于行业普遍性问题。在香港上市项目中，企业面临主要问题是，对于过往未全员足额缴纳社保费用和公积金的情形，可能需要在财务上做计提处理，这将影响公司的利润指标。

根据招股书披露，力高健康生活存在被追缴社保费用及住房公积金的风险，同时根据相关规定社保主管部门罚款最高可达810万元，住房公积金追缴可达80万元。

根据招股书披露，就社保及住房公积金不合规情形，公司取得了主管部门的合规证明或确认函，律师出具了被处以行政处罚可能性甚微的法律意见，控股股东力高集团及实际控制人出具了兜底承诺。同时，在业绩记录期的会计处理上，公司分别作了少量拨备，2018年、2019年、2020年及截至2020年6月30日、2021年6月30日的拨备金额分别为50万元、50万元、150万元及20万元。

3. 公共区域经营收入的确认

《中华人民共和国民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

根据上述规定，物业公司经营公共区域（如公共区域变更为停车位对外出租、公共区域广告投放）应当经业主、业主大会同意，所得收入由业务共有。因此，物业公司不能将公共区域经营所得直接确认为其收入，而仅能将经营公共区域的“合理成本”确认为收入。

根据招股书披露，力高健康生活业绩记录期内（2018年、2019年、2020年及截至2020年6月30日、2021年6月30日）公用区域管理服务的收入分别为1,868.40万、1,827.10万元、2,109.70万元、737万元、1,698.30万元。