今天，木子吃着雪糕走在路上，遇到两位长发飘飘的小姐姐，路过木子身旁时，“最近听说出了一个基金，专门投资基建类型的，你觉得怎么样”，“你说的是REITs啊，听我男朋友说，本次获批的项目底层资产主要包括产业园、仓储物流、高速公路、垃圾污水处理等。REITs破冰，示范意义很强，预计未来更多项目将登陆资本市场。”
木子忙不迭的舔了舔雪糕，“小姐姐，你说的那个R什么基金能给我讲讲吗？。”
两位美女姐姐吃惊地转过身，“过往大家购买的公募基金，无论是开放式还是带封闭期、持有期，总是可以赎回的，无非等待的时间长短而已。而REITs(Real Estate Investment Trusts)，即不动产投资信托基金，通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开交易。
而国内试点的基础设施公募REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。”
另一个小姐姐补充道：“一句话概括，公募REITs是通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产来获得收益的一种金融产品。”
与普通公募基金不同，REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格，通过销售机构参与基金份额认购。”
“那么，我们怎么获取基金的收益呢，小姐姐”。
“REITs的收益主要来自两部分：
1、高比例分红。基础设施公募REITs产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性的特点，但强制分红并不等同于债券的固定利息回报。
2、交易差价。基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场进行竞价交易。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。
从已经申报的REITs产品来看，预计现金流分派率普遍在4%-12%之间，国金、浙商以及富国REITs还给出了内部收益率预测，基本在6%左右，超过传统国债、中高等级信用债投资的一般收益。”
木子两眼放光，“那么好呀，这一个基金风险咋样啊”，木子问道。
刚刚没有说话的小姐姐回答道“从风险收益特征来看，公募REITs介于股票和债券之间，风险特征比债券要高，不同项目会有不同的风险等级。作为另类投资产品，公募REITs与股票、债券等其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。长期来看，REITs的长期回报率表现优异。”
“那么，她值得买吗，两位小姐姐”
“从产品设计来看，基础设施公募REITs仍然主要面向的是战略投资者和机构投资者。
按照规定，公募REITs的首次发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等多种方式。其中，战略投资者包括基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，及其它专业机构投资者，且原始权益人配售比例至少20%；网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、商业银行及其理财子公司等专业机构投资者，配售比例不得低于剩余份额的70%。也就是说，剩给个人投资者的配售比例最高只有24%。
对于投资者来说，公募REITs产品结构等信息复杂一些，可能是目前公众接触的最复杂的产品类型。
这时候，其中一位小姐姐说道，“你对基金很感兴趣吗？，小弟弟”，“木子羞赧的笑了笑，“小姐姐，我比较喜欢经济学和金融，因此想多和两位小姐姐学习一下，小姐姐是干什么工作的呀？看起来好有气质呀”，
说着，木子害羞的低了低头。
其中一位小姐姐马上说，我们是附近大学的学生，金融系的”，“加个微信吧，后期想多多请教两位小姐姐，“好的呀”，“我叫木子，去年刚毕业，嘿嘿”，“好的，加上了，那我们先走了，后期有机会一起交流哦”。
木子看着两位小姐姐的背影，傻笑着“小姐姐真好，那么，公募REITs产品对普通投资者而言，有怎样的投资价值？”
“哎，小姐姐，我还没问完呢”。
木子连忙追上去，可惜正好碰上红灯，看着小姐姐的背景，木子马上意识到“不是有小姐姐的微信吗”。
回到家，木子马上开始了学习，喃喃自语道，“公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。”
木子翻阅了广大基金经理对于REITs的看法，并梳理了一下。
“对于投资者来说，基建市场拥有着巨大的体量和存量，以往资本市场基础设施类资产投资价值只能部分体现在债券，ABS等产品上，且这些产品小众化，普通投资者参与门槛高。本次公募REITs将把优质的基础设施建设项目以公募基金的模式推向市场，扩大了市场的参与度，普通投资者也有望分享国家经济和不动产市场发展的红利。而且，公募REITs拥有投向明确、强制分红、低杠杆限制等特点。”
“此外，公募REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营可能获得的收益相对较高比例地分配给投资者，这使投资者有望获得相对稳定的投资收益。这一点非常契合保险资金、养老金、企业年金等长期化资金的配置方向。
“从海外经验来看，个人投资者和机构投资者都会买REITs产品，由于投资期限较长且波动相对稳定，个人投资者通常会通过养老金账户来进行投资；但在国内，由于REITs产品设计较为复杂，普通投资者刚开始的接受度一般，该类产品的主要受众仍然是机构投资者。”
对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。
但REITs基金绝对是个异类，不管你等多久，都没有赎回这种交易方式！也就是说，认购或买入后，唯一的变现方式就是二级市场卖出，不管在哪个渠道、等多长时间，都不能把它按净值赎回，不能申购！！！
REITs基金发售后（认购期后），不会再开放申购，这也与过往的公募基金显著不同。如果在认购期后，想要购买REITs基金份额，也只能通过二级市场买入。
学习完后，木子长吁一口气，“这样的话，看来REITs还是值得投资的”。
注意：木子仅是投资和财经知识的穿针引线者，并不构成投资建议，请知晓，投资有风险，入市需谨慎！
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