什么是投资性房地产？说白了，就是准备用于投资或者已经处在投资期间持有的房地产。当然，现实当中，我们其实很难分清投资性房地产和非投资性房地产。会计准则的规则是，看两个方面：一是房地产是不是出租了，二是企业董事会或类似机构是否已经形成了相应的协议，确定房地产转为投资性的。
投资性房地产可以获得两项收益：一是租金收益，二是房价增长的利得。具备以上两个特征之一，我们可以认定为房地产是投资性的，因为这两项收益都可以看成是投资带来的收益。
房产，可以自用，也可以出售，也可以出租。同一房产，因为其用途不同，其会计处理就变得不一样。自用，就只能是确认为一项固定资产或者无形资产（一般是指土地使用权）。出售其实是一种处置，当然对于房地产公司来说，出售其实是意味着存货的销售。
房产的计量有两种，一种是成本模式，一种是公允价值模式。两种处理方式不同之处，在于要不要对于房产的市价波动进行反映。后者意味着我们要单独在投资性房地产科目下，设置公允价值变动损益来进行反映。房价的起起落落就反映在报表之中了。
很奇怪，准则当中的规定是房产如果采取了成本模式计量，符合条件之后，可以改为按公允价值计量；但是没有回头路，也即如果你已经采取公允价值对房产进行了计量，你就不能再转回按成本模式进行计量。这样的规定，显然是为了避免企业在计量模式上变来变去，通过这种计量模式的变化来进行盈余管理。一旦转为公允价值计量，也即意味着公司所持的房产就暴露在房价变动之中了。
当然，房地产也可以进行重分类。也即可以将非投资性房地产重分类为投资性房地产，也可以将投资性房地产重分类为非投资性房地产。这两种重分类与上述的两种计量模式进行组合，便会生出许多变化。当然成本模式下会相对简单，这里略过了。在公允价值模式之下，总的规则是，要确认公允价值变动损益，这可以是利得，也可以是损失，损失在借方，利得在贷方。但其中有一点例外，在非投资性房地产转换为投资性房地产时，如果出现损失就计在公允价值变动损益中，而出现利得，却是计在其他综合收益之中。为什么要这么规定呢？
我的解释是，因为从理论上来看，这种转换如果按公允价值计量的话，应该是所有的市价变动都应该反映为公允价值变动，也即都应该体现在利润表之中。这是类似于交易性金融资产的处理。这会使得我们的利润表能够反映房地产市价变化带来的利得与损失。而唯独我们把非投资性房地产转换为投资性房地产，将可能产生的利得计入到其他综合收益中，是希望这个利得不出现在利润表之中，这是类似于可供出售金融资产的处理与做法。这样的处理显然更加稳健。因此，其损失是体现在利润表之中，利得是通过其他综合收益体现在资产负债表之中。这样，我们其实可以避免企业通过将非投资性房地产转为投资性房地产，来获得报表利润，进而减少企业的盈余管理的可能。会计准则的规定约束了企业的会计处理行为，从这里就可见一般。
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