想必借助前面几次的学习，大家已经对租值消散有了一个基本的把握，今天就深入学习一下，以此形成一个思想的体系和经济学的结构。
下面是租值消散理论从萌芽到逐步完善的整个研究过程：
租值消散的思想最早隐含在美国经济学家F·H·奈特于1924年发表的《社会成本解释中的一些谬误》一文中，该文批评了庇古于1921在《福利经济学》中提出的两条道路的例子。
庇古的两条道路的例子是这样的：
1920年，福利经济学的奠基者A·C·庇古在《福利经济学》一书中首先提出了两条道路的例子。他发现，在通往同一目的地的两条道路中，优良的道路总是过分拥挤，而较劣的道路总是人烟稀少。这就使得优良道路上的驾车成本大大提高。当拥挤达到一定程度后，优良道路和较劣道路对驾车者来说没有差别。这种无差别意味着优良道路高于较劣道路的价值完全消失。庇古认为，如果政府进行干预，将一部分车辆从优良道路移到较劣道路，社会总福利将增加。
1954年，加拿大学者H·斯科特·戈登在《公共财产资源的经济理论：渔业》一文中，明确地分析了海洋渔业中的租值消散问题。
1968年，G·哈丁在《工地的悲剧》中分析了公共牧场的租值消散问题。
1970年，张五常在《合约的结构与非专有资源理论》中拓展了戈登关于海洋渔业租值消散问题的分析，并建立了一般性的非专有资源的租值消散理论。
1974年，张五常进一步以香港的租金管制为例，探讨了政府干预所带来的租值消散问题。
1974年，约拉·巴泽尔发表《按等候分配的理论》，讨论了价值机制一旦被替代，如何引起租值消散的问题。这些分析和其他一些学者的努力结合起来，形成了较为系统的租值消散理论。
租值消散理论中的租值，概念没有很严谨，它是指无主的、没有界定清楚为谁属的收入，在竞争下会消散，在边际上会下降为零。说是租值，是说有了权利界定或有了主人的会存在，但没有权力界定和主人的“收入”会消散。在边际上消散为零，在边际之内可能还会存在，是因为竞争驱之不去，因而有了主人。
举一个例子，在公海钓鱼，任何人都可以钓，我的时间成本与他人的一样，但我钓技超凡，这超凡的钓鱼收入不会被竞争者掠夺，不会消散，我于是成为钓鱼租值的拥有者，是那时间成本之上的收入的主人。然而，在边际上，因为公海没有业主，钓鱼不收费，在边际上我的时间成本等于钓鱼的边际产值，我的边际租值是零。
租值消散意味着本来有价值的资源或财产由于一些原因而价值下降或价值消失。
造成租值消散的原因主要是资源或财产的产权没有明确界定。租值消散理论对于理解产权安排对资源配置的重大作用具有重要的启发意义。
产权界定不清，公共的部分就会成为大家争抢的对象，并带来社会利益的损失。经济学称之为“租值耗散”。
比如，小区物业的贬值，就是这“耗散”的结果。而要避免“耗散”，惟一的办法是将私有房屋的产权界定清楚。在供给量既定时，商品市场上会形成一个均衡价格，在均衡价格之上，商品正好全部实现销售。如果政府进行价格管制，在管制价格低于均衡价格时则会带来供不应求，造成供给的短缺，反之则是供给过剩。
租值消散显然是一种无效率的状态。问题是，为什么会出现这种显而易见的无效率现象呢？人们为什么不想办法减少这种无效率呢？对于有价值的资源或财产为何会出现租值消散的问题，学者们从不同的角度进行了解释。
最早讨论这一问题的奈特认为，优良道路之所以堵塞，是因为它不是私有财产。要是优良道路是私人所有的话，业主会收费而使部分车辆改用劣等路。换言之，如果优良道路是私有财产，业主就可以收租，租金就成为使用道路的价格，这一价格就可以对道路的使用起到调节作用。但优良道路不是私有财产，而是公共财产，价格就不存在，车辆的堵塞所导致的驾驭时间增加就会使优良道路的价值下降。
因此，在奈特看来，租值之所以会消散，是因为不存在私有产权；如果优良道路被界定为私有财产，则私人所有者将根据道路的质量制定通行的价格，理性的消费者就会根据价格的高低决定走哪一条路，由此，汽车流量就会得到自动的调节。
为此，奈特在《社会成本问题理解中的一些谬误》一文中有这样一段话：“在私人占有和开发道路的情况下，事情的发展就将十分不同。事实上，所有权的社会功能正是在于防止好路的这种过度使用。
租值消散理论说明，权利没有清楚界定，是产生非专有收入的条件，也是租值消散的根源，因此，要消除租值消散，必须清楚地界定资源或财产收入的专有权利，更加清楚地揭示了权利的界定在现代市场经济中的重要作用。这表明，要维持资源或财产的价值，必须建立相应的专有产权制度。
一般而言，任何有价值的资源，不论是国家所有，还是社团所有，或是个人所有，都要受一套专有权规则的约束，以规范使用者使用资源的方式和程度。由于权利的明确界定消除了非专有收入产生的根源，也就消除了人们对非专有收入争夺的机会，从而也就节省了寻找新的制度安排分配非专有收入的成本。
因此，一个社会要减少资源的浪费，控制租值消散，必须明确界定资源或财产的收益权。
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