谈一下房地产的经济逻辑

房地产，非房产，当然也可以称为房产，也有叫地产的。其实，完整的叫法应该是房地产。房产与地产，合起来叫房地产。

大家不要觉得这是在玩文字游戏，我们是没有地的所有权的，严格来说，也没有房的所有权。我们有的只是产权，即是使用权、收入权和转让权；不过有了这三项权利其实也已经足够了，这就是一个完整的产权概念。

房子，我们最为关注的是房价，房价的背后，其实是房产之价加土地之价。而且房价的背后，主要是地价。

要不然，深圳的房与鹤岗的房，如果任何材料以及面积都一样，房子的价格应该一样；但是，现实中其价格是一个天上，一个地下，根本无法比。所以，主要是房产所附着的土地之价决定着房价高低。

房价背后的支撑有三个方面：一是租金，二是接盘者，三是未来价格变化预期。

房子要么容易租出去，要么可以找到接盘者。对于前者，其实就是未来现金流的折现来反映房价，不过这样算房价，往往与其如今的市场价有着较大差距，这个差距部分显然不是租金可以解释的。

差价部分只能用后面两个来体现。接盘者的存在，是你的房子的用值对于接盘者来说，值得这个价，这个价当然会随着最近时间的成交价而上下有起伏，存在即合理，现在的成交价成为参考。

而从理论上来说，接盘者之所以愿意接盘，要么是其认为买房比租房划算；要么希望其接盘后，房价还能往上涨，谁不想赚钱呢？不过，在如今租售比倍数相对离谱的时候，如果你真的有其他更好的投资渠道实现稳定收益，租房恐怕是更好选择。买房其实是不划算的。毕竟，现在房价中含有着对于未来涨价的预期在其中，而这种预期能不能实现，则只有天知道。我们只知道，如今的这个房价已经反映了所有这三个方面的信息。

严格来说，房地产背后还有一个功能，即是财富贮藏功能。也即房地产，特别是在中国，是一个特别好的财富积累的仓库。因为其形成了趋势性的上涨预期，同时又天然地加了杠杆，可以实现财富的快速积累。改革开放以来，更早买房的人，买多套房的人，其财富积累就是个加速度的过程。

而正因为，房地产成为中国人主要的财富积累仓库，而其之所以成为主要的财富积累仓库，也是因为近几十年形成的上涨的坚固预期。不过，房价如果大跌，就会降低人们对于未来经济的预期，所以，稳住房价本身就是稳经济。房地产依然是经济的支柱产业之一。

城市的房票本身就是你在一个城市能安家落户的关键，第一套房，或者说是刚需盘是外来的人口涌入所支撑的。特别是二居，包括一些小三居，这是一个在城市落户安居的起点。

房价的涨跌，向来与中国政策有着极深的牵连与关系，这背后还有城市旧改以及棚户区改造。

从人口的流入趋势来看，未来人口继续向中大城市涌入还是大趋势，因为大城市有更多的机会，大城市是整个国家经济体的命脉所在。几个城市圈，特别是环渤海、长三角、珠三角，其未来的房价基本上保持坚挺是大概率，期望房价爆腰花（暴跌腰斩），只能是一厢情愿而已。如果未来中国房价真的走出了这样的局面，那么中国的经济恐怕早就崩溃了。

所以，还是那句话，房价能稳住，经济才能稳住。这也是为什么，针对如今房市，特别是房企的艰难局面，政府要推出救市措施的原因，目前周末我们看到央行已经定调，首套房其贷款利率可以下调20%之多，力度之大，实属罕见。

其实整个房地产行业，对于改善性居住的需求，还是有待于满足的，人的欲望是无穷的，人民对于美好生活的向往是正当的。那些把房地产妖魔化，把房地产商以及房地产企业家妖魔化的做法，以及对于房地产的过激过紧措施，说实话，我是看不太懂的。因为这些措施与方法似乎是打压房价，但是房价本身是市场交易的结果，中国的事情，是动不动就以管制措施、政策来管理价格，这样的调控本身只会引来房地产发展本身的紊乱。矫枉过正，是经常的现象。少管，不乱管才是正道。

经济形势的不乐观，引来放开管制，这是在倒逼过去的管得过严过死的状态，这是好事。要不然，中国的房地产行业死了，中国的经济也就崩了。

从经济逻辑的角度来看，房地产，不光是住，它的背后还是中国的经济支柱，是老百姓的财富积累仓库，打击房地产，即是打击中国经济支柱之一，打击房地产，即是打压老百姓的财富，打压老百姓对于未来经济的预期，带来的后果很可能是灾难性的。

如今的房地产公司的股票，其绵绵下跌的背后其实也暗含着对于房地产最为严苛的管制与调控；如今这个最为严苛的调控，终于迎来了放松时刻，房地产的最坏阶段应该是过去了。再不过去，中国经济的稳增长可能真的保不住了。