投资性房地产

投资性的含义，即购买资产的目的是为了赚取投资收益。从这个角度来看，任何资产的获取其实都可以理解成为了获取收益。所以，这里的具有投资性质，还是要进行明确地界定。总的来说，我们如果获取资产的目的不是为了使用，而是为了赚取差价，或者是为了将资产再租给别人，获取租金收益。这样的资产，我们便可以称之为投资性资产。比如，买来原材料，不是为了用于生产加工，而是转手倒卖，这可以看成是投资性存货，当然在会计当中，这类出售原材料赚取的收益，一般记录在其他业务收入之中；而如果购买设备，不是为了使用，而是租给别人使用，则可以称为投资性固定资产，这部分我们一般有专门的租赁会计准则来加以规范。

投资性房地产，当然也可以拆成投资性与房地产。投资性的含义即是上一段的表达，即购买房地产是为了赚取投资收益，这投资收益一般也可以体现为租金收入或房价差。

房地产，则是由地和建筑物构成。非投资性房地产，一般有两种主要的表现形式：一种是由房地产开发公司建造的房地产，一种是由其他企业使用的房地产。前者是房地产公司的存货，房地产的开发周期一般来说较长，往往超出了一年，但是我们依然将其看成是企业的存货，属于流动资产的一种，因为房地产公司的经营周期本来就是较长的。我们将超过一年的一个经营周期之内变现的资产也称为流动资产，故而房地产公司开发的房产，也属于流动资产。

后者则是作为固定资产。如果是从使用的角度去看房地产，房地产就是一项典型的固定资产，此时，房地产的确就是固定在那，不动。因而又称为不动产。

我们有专门的存货与固定资产的会计准则来对于上述的两种房地产进行规范。但是，对于投资性房地产，因为其性质与存货或固定资产还是完全不同。因此，我们专门制定了投资性房地产的会计准则。

一般来说，企业拥有房地产，要么是自用，要么是非自用，再要么是出售。对外出售是存货，自用是固定资产，而非自用，就是投资性房地产了。投资性房地产既然是为了赚取价差或者是获得租金收入，房价对于我们计量投资性房地产就显得重要了，一方面，价差的来源正在于房价的涨跌，另一方面，房地产租金收入的高低也会与房价高低紧密相关，房价变动的背后，是对于未来预期租金的反映。因此，我们可以用房价变化来反映其公允价值的变动。也即，我们在对投资性房地产进行会计处理时，可以用公允价值模式来加以反映；当然，列为了投资性房地产，企业也可以选择成本模式来加以反映，但如果采用成本模式来加以反映，就要计提折旧。而采用公允价值模式，就不需要计提折旧了。

而投资性房地产的会计准则当中规定，企业如果是采取了公允价值计量模式之后，就不能再转回用成本模式，这显然是为了减少盈余管理的行为。但是如果企业已经将投资性房地产转回为自用房地产，则自然就不能用公允价值计量模式了，改回按成本模式就是必须的了。

而在投资性房地产的会计准则之中，我们注意到，准则所涉及到的投资性房地产的核算范围只包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。这当中未提及持有并准备增值后转让的建筑物，这一类建筑物未列入到投资性房地产中，其背后的原因，我觉得有二：一是这类房地产若不对外出租，持有待售，本质上已经属于存货了；二是划归到投资性房地产，意味着可以应用投资性房地产的会计准则，按照公允价值计量模式来加以计量，这其实给予了拥有房地产较多的企业以更为丰富的盈余管理的手段，而准则当中不将这种持有待售的建筑物纳入其中，是某种程度可以减少企业的盈余管理行为的。